gayrimenkul alim satiminda kdv durumu mukteza

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü)

TARİH: 15.02.2008
SAYI : KDV.MUK.B.07.1.GİB.4.34.17.01.1.1572
KONU : Gayrimenkul satın alınması, satılması ve kiralanması
işleminin KDV’ne tabi olup olmadığı

........................

İlgide kayıtlı dilekçeniz incelenmiştir.


Bilindiği üzere 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 6. maddesinde kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, Kanunun 5. maddesinde;
“(1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır:
……………………….
d) Türkiye'de kurulu;
……………………………..
4) Gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları,
…” hükmü yer almış konuya ilişkin olarak 03.04.2007 tarih ve 26482 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 1 Seri Nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “Gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları” başlıklı 5.5.4. bölümünde “Türkiye’de kurulu gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.” açıklamaları yer almıştır.
Öte yandan 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nunda;
“Sermaye piyasası kurumları
Madde 32 – (Değişik: 29/4/1992 tarihli ve 3794 sayılı Kanun md. 22 ile)Bu Kanuna göre faaliyette bulunabilecek "Sermaye Piyasası Kurumları" aşağıda gösterilmiştir:
a) Aracı Kurumlar,
b) Yatırım Ortaklıkları,
c) Yatırım Fonları,
d) Sermaye piyasasında faaliyet göstermesine izin verilen diğer kurumlar.
…
Yatırım ortaklıklarının faaliyetlerinin kapsamı
Madde 35 – (Değişik: 29/4/1992 tarihli ve 3794 sayılı Kanun md. 25 ile) Yatırım ortaklıkları sermaye piyasası araçları, gayrimenkul, altın ve diğer kıymetli madenler portföylerini işletmek amacıyla kurulan anonim ortaklıklardır. Bu portföyler müstakilen bu unsurlardan oluşabileceği gibi, karma da olabilir.
Bu ortaklıkların kuruluş izni alabilmeleri için 30'uncu maddenin birinci fıkrasının (f) bendinde belirtilen portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere Kurula başvurmaları şarttır. Yatırım ortaklıklarının portföy işletmek dışında yapabilecekleri faaliyetler Kurulca düzenlenir.” hükmü yer almış konuya ilişkin olarak 08.11.1998 tarih ve 23517 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan VI Seri 11 Nolu tebliğinde;
“Dayanak
Madde 3 – Bu Tebliğ, Kanunun 32,35 ve 36. maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
Madde 4 – Bu Tebliğde geçen bazı kavramlar aşağıda tanımlanmıştır.
a) Gayrımenkul yatırım ortaklığı: Bu Tebliğ ile belirlenmiş usul ve esaslar, dahilinde, gayrımenkullere, gayrımenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrımenkul projelerine, gayrımenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve bu Tebliğ’de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır.
……………………
Kuruluş şartları
Madde 6 – Ortaklıklar, ani usulde kurulabilirler. Ayrıca Mevcut ortaklıklar esas sözleşmelerini Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun olarak değiştirerek, gayrımenkul yatırım ortaklığına dönüşebilirler. Gayrımenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun ya da faaliyet konusu farklı olan şirketlerin gayrımenkul yatırım ortaklığına dönüşümlerinin Kurul’ca uygun görülebilmesi için;
A – Ani usulde kurulacak ise,
a) Kayıtlı sermayeli olarak anonim ortaklık şeklinde kurulması,
……………………….
B – Dönüşecek ise,
a) Kayıtlı sermaye sistemi içinde yer alması veya bu amaçla Kurul’a başvurmuş olması,
b) Ortaklığın, çıkarılmış sermayesinin asgari %49 u oranındaki hisse senetlerini, bu Tebliğde belirtilen süre ve esaslar dahilinde halka arz edeceğini Kurul’a karşı taahhüt etmiş olması,
……………..…” açıklamaları yer almıştır.
Buradan da anlaşılacağı üzere Sermaye Piyasası mevzuatı çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir.
Ayrıca gayrimenkul yatırım ortaklıkları;
•Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak kurulan,
•Daha önce başka amaçla kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu'nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi suretiyle de oluşturulabilirler.
Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun Sermaye Piyasası Kurulunca uygun görülmesi gerekmektedir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre Güney Afrika Cumhuriyeti vatandaşı iki ortak olarak 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında Türkiye’de kurmuş olduğunuz şirketinizin aldığı iş hanından elde edeceği kiralarla, inşa edeceği gayrımenkullerin kiraya verilmesi veya satışından elde edeceği kazançların ticari kazanca ilişkin genel hükümlere göre vergilendirilmesi gerekmektedir.
Ancak şirketinizin daha sonra Sermaye Piyasası Kanunu’na göre değişerek “gayrimenkul yatırım ortaklığına” dönüşmesi halinde gayrımenkul alım satım ve kiralamasından elde edeceği kazancın Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1.d maddesi kapsamında kurumlar vergisi istisnası kapsamında değerlendirilmesi olanaklı bulunmaktadır.
Öte yandan, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/1.maddesiyle Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetlerin vergiye tabi olduğu, 1/3-f maddesinde Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin katma değer vergisine tabi olduğu, 17/4-d maddesinde ise sadece iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinin katma değer vergisinden istisna olacağı hükme bağlanmıştır.
Buna göre, şirketinizce satın alınan gayrimenkullerin (........................) bir iktisadi işletmenin aktifinde kayıtlı olmaması veya gayrimenkul sahibinin gayrimenkul alım-satım işini mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmemesi halinde söz konusu gayrimenkulün şirketinize teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak, gayrimenkulün bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması veya satıcının gayrimenkul alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi ya da söz konusu gayrimenkulü müzayede mahallinde satışını yapanlardan almanız halinde ait olduğu oranda katma değer vergisine tabi olacaktır.
Yine, şirketiniz adına satın aldığınız gayrimenkullerin (........................) kiraya verilesi işlemi Kanunun 1/1 maddesine göre ticari faaliyet kapsamında genel oranda (%18 oranında) katma değer vergisine tabi olacaktır.
Diğer taraftan, şirketiniz aktifine kayıtlı olan gayrimenkulün satışının ait olduğu oranda katma değer vergisine tabi olacağı tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.


Başkan a.

Grup Müdür V.

isyeri ortagindan bedelsiz kiralanan gayrimenkul

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı
(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)
SAYI : DEF.0.06.11/KVK-
KONU :

..............………..

İLGİ : ...........….. sayılı dilekçeniz.

İlgi dilekçeniz ile, şirket ortağınız ….. ….. ait olan işyeri için herhangi bir kira ödemesinde bulunmadığınızı, noterden şirketinizden kira almayacağına dair muvakatname düzenlemenize rağmen …… Vergi Dairesi Müdürlüğünce kira kontratosu getirilmesinin talep edilmesi üzerine kira kontratı düzenlediğinizi belirtilerek, anılan vergi dairesi tarafından stopaj mükellefiyetinin açılması nedeniyle, kira ile ilgili olarak muhtasar beyanname verilip verilmeyeceği hususunda Defterdarlığımızdan görüş talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94'üncü maddesinin birinci fıkrasında, Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin aynı maddede sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecbur oldukları, 5/a bendinde ise 70'inci maddede belirtilen mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanunun 96'ncı maddesinde vergi tevkifatının 94'üncü madde kapsamına giren nakten veya hesaben yapılan ödemelere uygulanacağı, bu maddede geçen hesaben ödeme deyiminin vergi tevkifatına tabi kazanç ve iratları ödeyenleri istihkak sahiplerine karşı borçlu durumda gösteren her türlü kayıt ve işlemleri ifade edeceği, Kanunun 98'inci maddesinde ise 94'üncü madde gereğince vergi tevkifatı yapmaya mecbur olanların bir ay içinde yaptıkları ödemeler veya tahakkuk ettirdikleri karlar ve iratlar ile bunlardan tevkif ettikleri vergileri ertesi ayın yirminci günü akşamına kadar, ödeme veya tahakkukun yapıldığı yerin bağlı olduğu vergi dairesine bildirmeye mecbur oldukları hükümlerine yer verilmiştir.

Bu itibarla şirketiniz tarafından Gelir Vergisi Kanununun 94'üncü maddesi çerçevesinde nakden ve hesaben bir ödemede bulunulmaması halinde tevkifat yapılmayacağı ve muhtasar beyanname verilmeyeceği tabiidir.

Öte yandan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 73'üncü maddesinde; "Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır." hükmüne yer verilmiştir.

Emsal kira bedeli uygulanabilmesi için her şeyden önce, gayrimenkulün (mal ve hakların) bedelsiz olarak başkalarının yararlanımına bırakılması gerekmektedir. Öte yandan, maddede dört bent halinde sayılan haller için emsal kira bedelinin uygulanmayacağı açıktır.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 86'ncı maddesinde; "(4842 sayılı Kanunun 9'uncu maddesiyle değişen şekli)(24.04.2003 tarihinden geçerli olmak üzere)(2003 yılı gelirleri dahil) Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

1. Tam mükellefiyette;
……..

d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı (2003/6578 sayılı Kararın 6'ncı maddesiyle değişen miktarı)(1.1.2004 tarihinden geçerli olmak üzere) 750.000.000.- lirayı aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları" hükmü yer almıştır.

Buna göre, söz konusu işyeri …. …… tarafından şirketinize bedelsiz tahsis edildiğinden, Gelir Vergisi Kanununun 73'üncü maddesine göre tespit edilecek emsal kira bedelinin, aynı Kanunun 86'ncı maddesinin (d) bendi gereğince 2004 yılı için 750.000.000.- lirayı aşması halinde işyeri sahibi tarafından tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan Gayrimenkul Sermaye İradı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.